Wir vertreten und beraten unsere Mandanten seit Jahren erfolgreich in in Fragen des privaten und öffentlichen Baurechts. Gerne unterstützen wir auch Sie in diesem komplizierten Rechtsgebiet, in dem sich nur wenige Rechtsanwälte tatsächlich gut auskennen.
Gerne besprechen wir Ihren Baurechtsfall persönlich und informieren Sie über die zu erwartenden Kosten. Wir bieten Ihnen eine komfortable online Terminvergabe an. Alternativ können Sie natürlich auch per E-Mail (kanzlei@kehl.legal) oder telefonisch einen Besprechungstermin vereinbaren.
Bauherren bieten wir umfassende und ausführliche Beratung für ihr Bauvorhaben an. Insbesondere unterstützen wir sie in den folgenden Bereichen:
A. Beratung von Bauherren
- Beratung vor Beginn der Baumaßnahme
- Prüfung und Optimierung von Verträgen mit Bauträgern, Generalunternehmern, Handwerkern und Verkäufern
- Prüfung und Optimierung von Grundstückskaufverträgen (Bauland)
- Unterstützung im Baugenehmigungsverfahren und Bauvoranfragen
- Beratung während der Baumaßnahme
- Sicherung von Mängelrechten
- Beweissicherungsverfahren
- Beratung und Vertretung in Bauprozessen
B. Beratung von Unternehmern
Bauunternehmern, Planern und Architekten bieten wir umfassende und ausführliche Beratung für ihre berufliche Tätigkeit an. Insbesondere unterstützen wir sie in den folgenden Bereichen:
- Beratung und Unterstützung in Vergabeverfahren unterhalb und oberhalb der Schwellenwerte sowie in vergabefreien Vertragsverhandlungen.
- Durchsetzung von Forderungen aus Bauverträgen und Nachträgen
- Abwehr unberechtigter Forderungen
C. Kosten
Die Kosten unserer Inanspruchnahme richten sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) oder nach einer Vergütungsvereinbarung. Gegebenenfalls trägt unsere Kosten Ihre Rechtsschutzversicherung, bei der wir für Sie nach einer Kostenübernahme anfragen können.
Die Gebühren für eine Erstberatung betragen 226,10 EUR inkl. MwSt. Sofern Sie sich nach der ersten Beratung dafür entscheiden, uns mit der weiteren Interessenwahrnehmung zu beauftragen, so fallen zusätzliche Gebühren an, über die wir Sie selbstverständlich zuvor aufklären.
D. Informationen zum Baurecht
Im privaten Baurecht geht es vor allem um Fragen des Grundeigentums und des Nachbarrechts, auch Streitigkeiten im Bezug auf Werkverträge mit Handwerkern, Fragen im Bereich Architektenvertrag oder Bauverträge mit Bauunternehmern sind diesem Bereich zuzuordnen. Das öffentliche Baurecht regelt dagegen die Bereiche des öffentlichen Rechts, die Bauvorhaben betreffen. Das betrifft Bauplanungsrecht bei Fragen der Bebaubarkeit von Grundstücken, sowie das Bauordnungsrecht, also den Bestimmungen, die nähere Vorschriften für einzelne Bauvorhaben beinhalten.
Bauplanungsrecht ist beispielsweise geregelt im Baugesetzbuch (BauGB), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Planzeichenverordnung (PlanZVO).
Das Bauordnungsrecht wird vor allem in den Landesbauordnungen geregelt. Diese sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Deshalb bedarf es beispielsweise bei der Beurteilung von Abstandsflächen, Erschließung, Standsicherheit, Verkehrssicherheit, Brandschutz oder Stellplätzen eines Blickes in die jeweils einschlägige Bauordnung. Teilweise sind auch Garagen-, Feuerungs-, Versammlungsstätten- und Verfahrensverordnungen zu beachten.
I. Baugenehmigung
Häufiger Streitpunkt mit dem Bauamt oder einem Nachbarn kann der Antrag auf Erlass einer Baugenehmigung (z.B. für den Hausbau) sein. Dieser wird auf Antrag für die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen nach den Bestimmungen der Bauordnung erteilt. Die Baugenehmigung ist gebührenpflichtig. Die Höhe der Gebühr richtet sich nach dem Bauvorhaben auf der Grundlage der Baugebührenverordnung.
1. Bearbeitungszeit des Bauantrages
Die Bearbeitungszeit für den Erlass einer Baugenehmigung ist stark von dem jeweiligen Bauordnungsamt und dem Vorhaben abhängig. Normalerweise sollte eine Baugenehmigung innerhalb von 3 Monaten bei vollständigen Unterlagen vorliegen. Gerne beraten wir Sie auch in Bezug auf Möglichkeiten dies zu beschleunigen.
2. Einzureichende Unterlagen
Welche Unterlagen beim Bauamt einzureichen sind hängt ebenfalls stark vom konkreten Bauvorhaben ab. Nach der Bauvorlagenverordnung sind in der Regel erforderlich:
- ausgefülltes Antragsformular
- Lageplan
- Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Liegenschaftskarte und Liegenschaftsbuch)
- Bauzeichnungen Bau- und Betriebsbeschreibung
- Nachweis der Standsicherheit (Erklärung zum Kriterienkatalog)
- Nachweis des Brandschutzes
- Nachweis der gesicherten Versorgung mit Wasser und Energie, der Entsorgung von Abwasser und der verkehrsmäßigen Erschließung
- Nachweisführung nach § 10 Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzt (EEWärmeG)
II. Mängel am Bauwerk
Wenn der IST-Zustand vom Soll-Zustand eines Bauwerks abweicht, spricht man von einem Baumangel. Baumängel sind Sachmängel und sofern der Vertrag nach dem BGB geschlossen wurde, muss der Unternehmer den Besteller das Werk frei von Sachmängeln verschaffen (§633 Abs.1 BGB). Laut § 633 Abs. 2 liegt ein Sachmangel vor, wenn das Werk nicht mit der vereinbarten Beschaffenheit übereinstimmt. Ebenfalls liegt ein Sachmangel vor, wenn sich das Bauwerk nicht für den vertraglich festgelegten Zweck oder für die gewöhnliche Verwendung eignet.
Wenn der vertrag nach VOB/B geschlossen wurde, liegt ein Sachmangel vor wenn zum Zeitpunkt der Abnahme die vereinbarte Beschaffenheit nicht vorliegt oder das Bauwerk nicht den Regeln der Technik entspricht. Sofern keine Beschaffenheit vereinbart wurde, liegt ein Sachmangel vor, wenn das Bauwerk sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet. Wenn eine Beschaffenheit vereinbart wurde liegt ein Baumangel vor, sobald von der Vereinbarung abgewichen wird, z.B. bei der Verwendung anderer Farben und anderer Abmessungen, als im Leistungskatalog beschrieben. Selbst wenn das Bauwerk nach Herstellerangaben erstellt wurde und dadurch vom Leistungskatalog abweicht handelt es sich um einen Baumangel.
Die Prüfung ob ein Baumangel vorliegt erfolgt im Einzelfall, dazu ist eine genaue Vertragsprüfung notwendig. Wenn Abweichungen innerhalb von handelsüblichen oder technischen Toleranzen liegen, liegt für gewöhnlich kein Baumangel vor. Baumängel bei der die Beseitigung unverhältnismäßig oder gar unmöglich ist, müssen nicht behoben werden, jedoch hat der Bauherr hier Anspruch auf einen finanziellen Ausgleich des Minderwertes.
1. Beseitigung von Baumängeln
Der Bauherr hat einen Anspruch auf die Beseitigung von Baumängeln durch den Auftragnehmer. Die Beseitigung muss kostenlos erfolgen und der Bauherr hat bis zur Beseitigung des Mangels das Recht das Doppelte der geschätzten Mangelbeseitigungskosten einzubehalten.
2. Dokumentation von Mängeln
Sobald der Verdacht entsteht das ein Baumangel vorliegt sollten sie diesen dokumentieren. Dies kann durch aussagekräftige Fotos oder durch das hinzuziehen eines Sachverständigen erfolgen. Je früher Sie die Beweise sichern, desto weniger Aufwand und Kosten haben Sei in einem späteren Verfahren.
Nach der Dokumentation müssen Baumängel beim Vertragspartner angezeigt werden, in dieser sogenannten Mängelrüge muss der Vertragspartner des Bauherrn aufgefordert werden die Baumängel, innerhalb einer bestimmten Frist, zu beseitigen. Dies sollte schriftlich erfolgen. Wenn Sie ohne Mängelrüge oder innerhalb der gesetzten Frist, die Baumängel selber beseitigen oder durch ein anderes Unternehmen eine Beseitigung der Mängel durchführen lassen, tragen Sie persönlich die Kosten.
3. Verjährung bei Baumängeln
Baumängel verjähren für gewöhnlich nach 5 Jahren, §634a Abs.1 Nr.2 BGB. Die Verjährung kann durch Verhandlungen zwischen den Parteien(§ 203 BGB) und durch gerichtliche Verhandlungen gehemmt (§204 BGB) werden.